拿地后6天注冊成立項目公司、17天啟動方案公示、32天取得用地規(guī)證、39天取得方案批復(fù)，方案批復(fù)較可研計劃提前了31天……這是中鐵地產(chǎn)華東公司上海第二項目組2023年新獲取的梅隴地塊當(dāng)前進度。而同樣的進度，2022年上?；ㄕZ天境、星樾云棲項目也在上演著，這一切的秘訣，要從該項目組總經(jīng)理黃文欣身上去尋找答案。

走進黃文欣的辦公室，映入眼簾的是墻上掛著的在建項目標(biāo)準(zhǔn)化工作流程圖，圖上密密麻麻寫滿項目的任務(wù)事項、完成時間、政府經(jīng)辦部門、內(nèi)部責(zé)任人等關(guān)鍵信息。每完成一項，黃文欣用筆在已完成事項上打鉤。

在他的帶領(lǐng)下，上海第二項目組通過加快“落”的速度、提升“破”的水平、創(chuàng)新“銷”的方式、強化“控”的力度提升快周轉(zhuǎn)能力，2022年項目組整體及各項目均完成年度銷售和回款指標(biāo)，年度總銷售額突破110億元，為中鐵地產(chǎn)、華東公司年度指標(biāo)的完成提供了重要支撐。

守好節(jié)點的“領(lǐng)頭羊”

黃文欣18歲便來到上海求學(xué)讀書，大衍之年轉(zhuǎn)型成為一名操盤手。如何面對身份轉(zhuǎn)換帶來的挑戰(zhàn)？黃文欣用實際行動給出了回答。

“在項目操盤中，最重要的就是要加強學(xué)習(xí)，不斷提升通過現(xiàn)象看到本質(zhì)的分析能力、迅速組織資源形成解決方案的破局能力、解放思想提前布局迎接挑戰(zhàn)的能力、相應(yīng)知識融會貫通的能力?！?022年6月，項目團隊接到上?；ㄕZ天境、星樾云棲項目操盤任務(wù)后，為了加快熟悉項目和人員，黃文欣緊抓工程進度管理，了解版塊特點，反復(fù)集體交圈，把工作做在前面，項目組各條線分工負責(zé)、各司其職，項目組整體競爭力明顯提升。

在推進項目建設(shè)上，黃文欣繪制了詳盡的工作流程圖，采用銷項工作法，以沖刺兩個項目年內(nèi)開盤為目標(biāo)，帶領(lǐng)項目團隊制訂各條線標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)點流程圖并動態(tài)更新。在流程標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，黃文欣結(jié)合屬地化政策進行調(diào)整修正，兩個項目均提前完成年內(nèi)首開的沖刺目標(biāo)，關(guān)鍵節(jié)點提前3-5個月，其余各項節(jié)點均全面提前，為年內(nèi)開盤提供了保障。

在黃文欣的帶領(lǐng)下，上?；ㄕZ天境項目獲地后21天立項、53天取得方案批復(fù)、63天取得工規(guī)證、72天取得施工證、140天取得預(yù)售證，152天首批次開盤，獲地后僅5個月實現(xiàn)首開。上海星樾云棲項目獲地后15天立項、48天取得方案批復(fù)、66天取得工規(guī)證、69天取得施工證，獲地后6個月實現(xiàn)首開。

而這一套成熟的報建經(jīng)驗，也為2023年新獲取的梅隴項目提供了重要參考，大幅縮短了梅隴項目方案報批階段的開發(fā)周期，為后續(xù)工規(guī)證、施工證的提前獲取和沖刺首開目標(biāo)創(chuàng)造了有利的條件。

在項目成本管理方面，黃文欣以“責(zé)任成本”為中心，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，通過對項目組內(nèi)的嘉源、峯匯項目規(guī)劃指標(biāo)、各科目單方造價、所在區(qū)政策差異等因素分析總結(jié)，為花語天境、星樾云棲項目的單方成本指標(biāo)提供了優(yōu)化依據(jù)，并為后續(xù)拿地可研測算提供了參考。

沖鋒一線的“排頭兵”

一個項目快周轉(zhuǎn)能力的核心競爭力，包括了報規(guī)報建、開盤銷售、股東自有資金回正、工程施工、竣備驗收等方方面面。黃文欣結(jié)合上?；ㄕZ天境、星樾云棲項目時間緊、任務(wù)重的實際情況，以項目年內(nèi)開盤為重點，著力破解項目開發(fā)過程中最前端、最急切的攻堅任務(wù)?；ㄕZ天境、星樾云棲項目工作人員也充分發(fā)揮首創(chuàng)精神、勇于破局，做到了當(dāng)天申報、當(dāng)日或隔日即審批通過，報建報審創(chuàng)設(shè)了上海市階段性歷史第一，審批環(huán)節(jié)均做到了即報即批，帶動了全市其他項目聯(lián)動與追趕，同時也為片區(qū)其他項目排除同質(zhì)性問題提供了解決方案。

他積極組織項目組黨員、業(yè)務(wù)骨干亮身份、明職責(zé)，落實黨支部“大干一百天”勞動競賽活動。設(shè)計、報建條線依據(jù)開發(fā)主線、結(jié)合屬地化政策，梳理出了標(biāo)準(zhǔn)化工作流程圖、政府部門聯(lián)絡(luò)清單、重難點事項表等管理工具，明確了任務(wù)事項、完成時間、政府經(jīng)辦部門、內(nèi)部責(zé)任人等關(guān)鍵信息，并據(jù)此采用銷項工作法，逐項攻堅、破解難題、刷新節(jié)點。

2022年7月，星樾云棲項目在方案報批階段，區(qū)相關(guān)部門對項目保障房面積提出了整改意見?！爸静磺笠渍叱?，事不避難者進，”黃文欣直面問題，及時組織團隊進行方案優(yōu)化，及時制定了總體方案，并帶領(lǐng)設(shè)計、前期人員與政府相關(guān)部門進行了多輪溝通，最終順利獲取了方案批復(fù)。

團隊建設(shè)的“領(lǐng)路人”

黃文欣所在的上海第二項目組，2022年四個項目同時在建在售，由于區(qū)位鄰近，位于嘉定的嘉源、峯匯兩個合作項目以及位于松江泗涇的花語天境、星樾云棲兩個項目進行集約化管理，采用共用一個銷售案場、一套營銷團隊并案操盤，合作雙方各派出一支銷售團隊。作為“后來者”，黃文欣要求我方營銷團隊要抱著向合作方取經(jīng)學(xué)習(xí)的態(tài)度，在學(xué)習(xí)中實現(xiàn)趕超。

花語天境、星樾云棲項目團隊組建之初，黃文欣便要求項目營銷負責(zé)人要高標(biāo)準(zhǔn)組建精英銷售團隊。項目先后從外部招聘置業(yè)顧問14人、案場助理2人，均來自融創(chuàng)、泰禾、華發(fā)、招商、萬科、陽光城等頭部房企，招聘的人員在原團隊均為前三名。團隊成立后，黃文欣多次與營銷人員進行溝通，引導(dǎo)團隊積極正面面對現(xiàn)實，明確了“對外擴大基數(shù)、對內(nèi)提高轉(zhuǎn)化”思路。

面對著市場由熱轉(zhuǎn)冷、上游板塊新盤集中上市分流、蓄客時間短、跨區(qū)域蓄客、連續(xù)密集作戰(zhàn)等多重挑戰(zhàn)，黃文欣帶領(lǐng)團隊積極謀劃對策，通過線上線下密集鋪排、強勢占位，有效輸出項目價值點和品牌聲量，重塑泗涇板塊價值，對照動態(tài)客戶地圖深入挖掘有效客戶，并做好項目聯(lián)動及鐵建系統(tǒng)內(nèi)資源挖掘，最大化客戶基數(shù)；同時，匹配雙項目價格統(tǒng)籌策略，積極夯實內(nèi)功，開展價值梳理、說辭優(yōu)化、競品對抗和銷售賣壓道具及氛圍制造。

精準(zhǔn)的營銷隊伍建設(shè)也確保了團隊整體業(yè)績表現(xiàn)良好，也讓我方項目團隊與合作方團隊開展對標(biāo)競爭中不落下風(fēng)，進一步激發(fā)了團隊“狼性”。對比花語天境、星樾云棲兩個項目首開、續(xù)銷業(yè)績數(shù)據(jù)占比，我方團隊業(yè)績均高于合作方團隊，進一步增強了團隊成員的自信心。截至目前，星樾云棲項目可售部分已實現(xiàn)售罄，花語天境項目可售部分整體去化率超92%。

從第二項目組整體情況及人員配置來看，項目多、體量大，人員以新招聘或新調(diào)入的為主，老同志、新員工交織，黃文欣通過談心談話，交流工作方法，發(fā)揮老同志作用，調(diào)動年輕同志積極性。在日常工作中堅持通過動員會、工作例會、黨小組會和工作聯(lián)絡(luò)群等途徑，收集員工的意見建議，不斷提高員工的歸屬感，宣傳打造快周轉(zhuǎn)項目、高品質(zhì)項目的愿景，引導(dǎo)項目組員工以奉獻、擔(dān)當(dāng)?shù)木衩婷餐度氲焦ぷ髦小?/p>

“項目開發(fā)建設(shè)的首要任務(wù)是守住節(jié)點，統(tǒng)籌安排好各個要素，這是我作為一名操盤手的底線?！?023年，黃文欣將帶領(lǐng)上海第二項目組成員以“保上房、搶開盤”為工作重心，繼續(xù)為中鐵地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展揮灑汗水、貢獻力量。

【編輯：金雨】